Diritto di superficie o acquisto: le due opzioni
Per realizzare un impianto su un terreno altrui le strade principali sono due:
- Diritto di superficie (DDS): disciplinato dagli artt. 952 e seguenti del codice civile, consente di costruire e mantenere l'impianto sul terreno, che resta di proprietà del concedente. È la soluzione più diffusa nel fotovoltaico utility scale.
- Acquisto della proprietà: l'investitore, o la società di progetto, diventa proprietario del terreno.
La locazione è usata in alcuni casi, ma per impianti di lunga durata il diritto di superficie offre in genere una tutela più adatta, perché è un diritto reale opponibile ai terzi una volta trascritto.
DDS fotovoltaico e costo di vendita: i campi del teaser
Ogni progetto in pipeline è registrato con dati standard. Per il terreno il teaser indica:
- terreno in DDS con il relativo costo, cioè il corrispettivo previsto per il diritto di superficie secondo le modalità concordate con il proprietario;
- terreno in vendita con il relativo costo, se il proprietario è disposto a cedere la proprietà.
In alcuni casi sono disponibili entrambe le opzioni. Accanto a questi campi compaiono potenza del singolo impianto, costo STMG, giorni stimati di allaccio, costo di sviluppo, PAS presentata e PAS approvata.
Costo del terreno fotovoltaico: i fattori
Pipeline.Solar non indica valori tipici. Il costo del terreno, in DDS o in acquisto, dipende da fattori come:
- localizzazione e collocazione in area idonea secondo il DM 21 giugno 2024 e la disciplina regionale;
- destinazione urbanistica e, per i terreni agricoli, limiti e possibilità previsti dal DL 63/2024 e dalle configurazioni agrivoltaiche ammesse;
- vicinanza al punto di connessione e alle infrastrutture;
- morfologia, accessi, vincoli paesaggistici o idrogeologici;
- durata del diritto e modalità di pagamento;
- concorrenza di altri sviluppatori nella stessa area.
La guida sulla valutazione dei progetti spiega come il terreno incide sul valore complessivo.
Durata, trascrizione e opzione
Durata
La durata del diritto di superficie deve coprire costruzione, esercizio e dismissione dell'impianto, con un margine adeguato alla vita utile prevista e alle esigenze dei finanziatori.
Trascrizione
Il diritto di superficie si costituisce con atto notarile e va trascritto nei registri immobiliari. Solo così è opponibile a terzi, per esempio a un nuovo proprietario o a un creditore ipotecario.
Opzione
Nei progetti in sviluppo il terreno è spesso solo in opzione: il proprietario si impegna a concedere il diritto o a vendere entro un termine. Un'opzione non trascritta o in scadenza è tipica dei progetti quasi RTB e va considerata nel prezzo.
Cosa verificare sul terreno
- titolarità del concedente e assenza di comproprietari non coinvolti;
- ipoteche, servitù, usi civici o altri gravami;
- coerenza tra particelle catastali, layout autorizzato e STMG;
- servitù per cavidotti e accessi sui fondi di terzi;
- cedibilità del diritto o dell'opzione all'acquirente, in caso di asset deal;
- obblighi di ripristino a fine vita.
Queste verifiche sono parte della due diligence dell'investitore; i documenti sono disponibili in data room dopo l'NDA.
Ricevere progetti con i dati sul terreno
Il primo contatto avviene su WhatsApp o con il form di accesso investitori. Dopo il colloquio imposti nell'area riservata fasi, potenza minima e massima del singolo impianto, regioni, tecnologie e strutture. Se preferisci solo progetti con terreno in proprietà o solo in DDS, indicalo nel colloquio. Lo staff invia manualmente i teaser compatibili da deal@pipeline.solar. Le opportunità dipendono dai progetti disponibili in quel momento. Imposta i tuoi criteri: riceverai un teaser solo quando un progetto rientra nei tuoi criteri.
Domande frequenti
Meglio diritto di superficie o acquisto del terreno?
Dipende dalla strategia dell'investitore, dalla disponibilità del proprietario e dai costi. Il DDS è più diffuso; l'acquisto offre pieno controllo ma richiede un esborso iniziale maggiore.
Il teaser indica il costo del terreno?
Sì, indica se il terreno è in DDS o in vendita e i relativi costi. I contratti completi sono in data room dopo l'NDA.
Chi paga il corrispettivo del diritto di superficie?
Di norma la società titolare del progetto, secondo le modalità previste dal contratto con il proprietario. In caso di acquisto del progetto, il subentro nel contratto va verificato in due diligence.
Un'opzione sul terreno è sufficiente per un progetto RTB?
In genere un progetto RTB richiede diritti definitivi sul terreno. Un'opzione è tipica delle fasi precedenti e va considerata come elemento da completare.