Data room di un progetto fotovoltaico: i documenti da aspettarsi

A cosa serve la data room di un progetto fotovoltaico

Il teaser che l'investitore riceve da Pipeline.Solar è sintetico e anonimo: potenza, costo STMG, giorni stimati di allaccio, terreno in DDS o in vendita con i relativi costi, costo di sviluppo, PAS presentata e PAS approvata. La data room è il passo successivo: contiene i documenti del progetto e si apre solo dopo la firma dell'NDA e, dove previsto, dello scouting agreement.

I documenti sono messi a disposizione dal proprietario del progetto. Pipeline.Solar ne cura l'accesso e svolge uno screening preliminare dei dati; la verifica è oggetto della due diligence dell'investitore.

Documenti del progetto fotovoltaico comuni a tutte le fasi

• scheda di sintesi del progetto e inquadramento cartografico;
• visure e mappe catastali delle aree;
• documenti societari della SPV, se l'operazione è uno share deal;
• elenco dei contratti in essere e dei relativi impegni;
• dichiarazioni su contenziosi e gravami.

Data room greenfield

Nella fase greenfield i documenti descrivono soprattutto la fattibilità e il piano di sviluppo:

• analisi dei vincoli e collocazione rispetto alle aree idonee (DM 21 giugno 2024 e disciplina regionale);
• destinazione urbanistica delle aree;
• contratti di opzione sul terreno o accordi preliminari;
• richiesta di connessione o STMG, se già disponibile;
• prima stima di producibilità;
• piano delle milestone proposto per il cosviluppo.

Data room RTB e quasi RTB

Per un progetto RTB la data room deve dimostrare ogni punto della checklist ready to build:

• titolo autorizzativo (PAS o autorizzazione unica) con prescrizioni e pareri;
• documentazione di VIA o verifica di assoggettabilità, se richieste;
• STMG, prova dell'accettazione nei termini previsti dalla TICA e dei pagamenti;
• atti di costituzione del diritto di superficie o di acquisto, con trascrizioni;
• servitù e accordi per cavidotti e accessi;
• progetto e relazioni specialistiche;
• stima di producibilità.

Per i progetti quasi RTB la data room mostra anche lo stato degli elementi mancanti, per esempio la PAS presentata in attesa di esito.

Data room brownfield e chiavi in mano

Per gli impianti costruiti o in fase finale, pronti da allacciare, si aggiungono i documenti di costruzione:

• contratto EPC e relative garanzie;
• stati di avanzamento e verbali di collaudo;
• documentazione as-built;
• stato delle opere di utenza e delle opere di rete;
• comunicazioni con il gestore di rete e regolamento di esercizio;
• schede tecniche e documentazione dei componenti.

Approfondimento nelle pagine su impianti brownfield e impianti chiavi in mano.

Data room COD: impianti in esercizio

• storico di produzione e report di monitoraggio;
• contratti di vendita dell'energia: PPA, ritiro dedicato o contratti per differenza come quelli previsti da FER X;
• contratto O&M e report di manutenzione;
• polizze assicurative;
• bilanci e documenti fiscali della SPV;
• eventuali finanziamenti in essere e relativi vincoli.

Vedi anche la pagina sugli impianti in esercizio.

Documenti specifici per BESS, ibridi e agrivoltaico

Alcune tecnologie richiedono documenti aggiuntivi. Per i progetti BESS e gli impianti ibridi contano la configurazione della connessione per l'accumulo, le scelte tecnologiche del sistema e, se l'investitore valuta il meccanismo MACSE di Terna, la documentazione utile a quella valutazione. Per l'agrivoltaico servono la relazione sulla configurazione agricola e la verifica di coerenza con le Linee guida MASE del giugno 2022.

Come leggere una data room in modo efficiente

Una data room ben organizzata segue la stessa struttura delle aree di due diligence: societaria, autorizzativa, connessione, terreno, tecnica, fiscale. Conviene partire dai documenti che confermano i dati del teaser:

1. titolo autorizzativo, per confermare i campi PAS presentata e PAS approvata;
2. STMG e documenti di connessione, per costo STMG e giorni stimati di allaccio;
3. atti sul terreno, per il campo DDS o vendita e i relativi costi.

Se questi tre blocchi sono coerenti con il teaser, l'approfondimento sulle altre aree ha basi solide. Se emergono differenze, è il momento di chiedere chiarimenti prima di impegnare altri advisor.

Come accedere alla data room

L'accesso parte dalla registrazione. Contatta lo staff tramite il form di accesso investitori o su WhatsApp; dopo il colloquio conoscitivo imposti nell'area riservata fasi, potenza minima e massima del singolo impianto, regioni, tecnologie e strutture. Quando ricevi un teaser compatibile e lo ritieni interessante, firmi l'NDA e accedi ai documenti. Imposta i tuoi criteri.